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包租代管缺點ptt 在 Re: [請益] 包租代管的正確評論- 看板home-sale 的推薦與評價
我有用過,但碰上一個超大地雷,是你沒提到的缺點,寫在
最下面。
※ 引述《jys30301 (猩猩)》之銘言:
: 小弟手上有一間房子
: 有刊登在591 之前也有包租代管業者積極協助希望配合
: 誘因(優勢):
: 1.我一台冷氣故障 她說可以等房客簽約
: 申請修繕 就可以完整利用那一萬修繕補助
不確定能移動的電器算不算在可修繕範圍,基本上修繕是指
房子本身,地板、油漆、管線什麼的,不過熱水器、滅火器
、火災警報器雖然是獨立設備但也可以報修繕,再來就是衛
浴設施,馬桶臉盆之類的也可以。
: 2.常見的代管省事、自用住宅稅率、稅金減免一萬
除了一萬免稅額外,多出來的可以再扣必要費用率60% 左右
。
: 疑惑(缺點):
: 1.自行出租比較大機率租金高些
這個跟3.要一起看,你的房子不能是太豪華的物件,因為社
宅最基本會排除家庭年收入某個值以上的租客,雖然目前有
大幅提高了,大約100萬 左右,但如果你的房子一個月要租
4 萬多的話,對於年收100 萬的家庭還是很大的阻力,因此
不適合。
: 2.除了自用住宅稅率差別 稅金通常...
綜合來看租金1 萬至2 萬的獨立門牌物件最為適合,需要繳
的所得稅很低。
: 3.有人說不能挑房客 代管應該可以 我的業者也說 送申請後 我還是可以
: 正常出租給一般人(不參加社會住宅的租客)
不行,你不能租給一般人,因為你租給一般人就不是走社宅
的方案啦,社宅有如上述的最低門檻,就是租客不能太有錢
。但你可以挑房客。
: 4.有人說代管業者會跟租客洗腦 導致變成一年就換一組租客(閒置期跟耗損修繕)
這我是沒遇過。
: 5.擔心會不會一年後不參加了,會被優先政府查稅對象(未來出租)
這個應該是跟你持有房屋多寡比較有關。
: 6.少數有人討論 參加社會住宅後或出租事實的情況下
: 未來買賣會有六年的限制(房地合一稅)
你如果要拼自用六年房地合一免稅額的話不行。
以上我講的是代租代管,如果是包租代管,就是直接把房子
租給社宅仲介,你收錢就好,至於他租不租得出去,租給誰
,都跟你無關。但我不建議,因為租金會比較低。
因此綜合以上,就是比較適合多屋族,月租金1 萬至2 萬,
中古屋,這樣可以取得自用稅率跟修繕補助(換個臉盆、馬
桶、熱水器還是挺好用的),又不用繳什麼所得稅。
但是有一點要特別注意,就是我遇上的大地雷,因為租金是
房客繳給代管公司,代管公司再給你,我那時候的代管公司
超爛,房客明明已經繳房租了,但代管公司卻不把錢給我!
老是用什麼會計還在加班計算之類的理由,把我的房租卡住
,最慢甚至過了三個多禮拜,都要收下個月的房租了,才把
這個月的房租給我。
因為押金也在代管公司手上,害我一直擔心這家公司會不會
惡性倒閉,然後把我的房租跟押金捲走,結果反而比自己出
租更麻煩。
因此參加社宅的代管,代管公司一定要慎選,有差評的千萬
別碰。
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